Een eigenaar die een huurovereenkomst ondertekent voor een appartement met een F-classificatie volgens de DPE kan zijn huur niet meer herzien, zelfs niet als de referentie-index voor huren stijgt. Deze beperking, die sinds augustus 2022 in het vasteland van Frankrijk van kracht is, verandert de situatie voor iedereen die overweegt te investeren in huurvastgoed in 2024 zonder de energieclassificatie van het beoogde pand te hebben gecontroleerd.
Huurstop voor thermische doorlaters: de valstrik die de simulators niet tonen
We kijken naar de tarieven, vergelijken de prijzen per vierkante meter, starten een krediet simulatie. De klassieke reflex. Maar het werkelijke rendement van de huur hangt ook af van een parameter die veel online rekentools negeren: een woning met een classificatie F of G kan zijn huur niet meer herzien zolang de DPE-score niet is verbeterd.
Concreet, voor elke huurovereenkomst die sinds 24 augustus 2022 in het vasteland van Frankrijk is ondertekend, vernieuwd of verlengd, is de jaarlijkse herwaardering die is gekoppeld aan de IRL geblokkeerd. Deze huurstop is uitgebreid naar Guadeloupe, Guyana, Martinique, Réunion en Mayotte voor huurovereenkomsten die zijn gesloten of vernieuwd vanaf 1 juli 2024.
Voor een investeerder die een thermische doorlating koopt met het idee deze later te renoveren, moet de rendabiliteitsberekening deze periode van bevroren huur in overweging nemen. Als de werkzaamheden twee of drie jaar duren, is dat zoveel tijd zonder mogelijke inhaalslag. De analyses gepubliceerd op de blog van Trend Immo maken het mogelijk om dit soort regelgevende evoluties maand na maand te volgen.
Huurregulering in 2024: wat er speelt vóór de deadline van 2026
Het huurreguleringsmechanisme, ingesteld door de wet Élan en verlengd door de wet 3DS, blijft officieel experimenteel tot 23 november 2026. Een wetsvoorstel dat op 11 december 2025 door de Nationale Assemblee is aangenomen, heeft als doel het te verankeren en open te stellen voor alle vrijwillige gemeenten in gespannen gebieden.
Ditzelfde voorstel voorziet in een plafond van 20 % voor de huurtoeslag. De tekst wacht nog op goedkeuring in de Senaat, wat een directe onzekerheid creëert voor investeerders die zich op gespannen huurmarkten positioneren.
Wat dit verandert voor een huurkoop in een gespannen zone
Twee scenario’s tekenen zich af. Als de wet wordt aangenomen en het mechanisme wordt verankerd, blijven de huren duurzaam gereguleerd in de betrokken steden. Het bruto rendement is voorspelbaar, maar plafon. Als de tekst niet voor november 2026 wordt goedgekeurd, komen we in een juridische onduidelijkheid terecht waarin gemeenten de juridische basis voor hun regulering zouden kunnen verliezen.
In beide gevallen vereist investeren in een gespannen zone dat men de verhoogde referentiehuur van de wijk kent voordat men ondertekent. Een aankoop die uitsluitend is gebaseerd op de prijs per vierkante meter, zonder het toepasselijke huurplafond te controleren, kan een schijnbaar goede deal omzetten in een middelmatige operatie.
Transactievolumes en prijzen van bestaande woningen: de signalen van de vastgoedmarkt lezen
De markt voor bestaande woningen heeft de afgelopen jaren een duidelijke krimp doorgemaakt, met een significante daling van het aantal verkopen in vergelijking met de recordniveaus in 2021. De Notarissen van Frankrijk publiceren kwartaalanalyses die een dalende prijs trend in verschillende segmenten laten zien, met name in Île-de-France.
Het zou verkeerd zijn om deze daling als een uniforme signalering te lezen. De dynamieken variëren sterk afhankelijk van de gebieden:
- De grote metropolen zien hun prijzen corrigeren na jaren van aanhoudende stijging, met meer uitgesproken dalingen voor oude appartementen dan voor huizen.
- De goed verbonden middelgrote steden (TGV, dynamisch werkgebied) houden beter stand, ondersteund door een verschuiving van vraag vanuit de duurste gebieden.
- De landelijke of perifere markten kennen zeer verschillende situaties afhankelijk van de lokale aantrekkelijkheid; de reacties variëren hierin en het is moeilijk te generaliseren.
De prijsdaling betekent niet automatisch een goede deal als het pand een zware energie renovatie nodig heeft om uit de categorie F of G te komen. De kosten van de werkzaamheden, gecombineerd met de huurstop, kunnen het voordeel van de aankoopprijs tenietdoen.
Hypotheekrente: het heronderhandelingsvenster
Na een periode van snelle stijging die de leencapaciteit van veel huishoudens heeft beperkt, zijn de hypotheekrentes begonnen te ontspannen. Deze ontwikkeling geeft de kopers weer koopkracht, maar compenseert de eerdere stijging niet volledig.
Voor een investeerder is de nuttige reflex om de totale kosten van de lening (samengestelde rente over de looptijd) te vergelijken in plaats van de nominale rente. Een iets hogere rente over 15 jaar kost vaak minder dan een lage rente over 25 jaar.
Nieuwbouw in 2024: waarom de volumes onder druk blijven
De nieuwbouwmarkt bevindt zich in een moeilijke fase. De verkopen van nieuwe woningen zijn aanzienlijk gedaald, vergezeld van een duidelijke daling van het aantal te koop aangeboden woningen en bouwvergunningen. Deze krimp in het nieuwe aanbod heeft directe gevolgen voor de huurmarkt: minder gebouwde woningen betekent een verhoogde druk op de beschikbare huurwoningen.
Voor een investeerder presenteert deze situatie een paradox. Aan de ene kant ondersteunt de schaarste van het nieuwe aanbod de huren in gebieden waar de vraag sterk blijft. Aan de andere kant blijven de verkoopprijzen van nieuwe projecten hoog, wat het bruto rendement bij de ingang beperkt.
Afwegen tussen oude woningen die gerenoveerd moeten worden en sleutelklare nieuwbouw
Oude woningen met werkzaamheden bieden een lagere aankoopprijs en fiscale voordelen gerelateerd aan energie renovatie. Daarentegen moet men de bouwplaats beheren, de termijnen anticiperen en onvoorziene kosten begroten. Nieuwbouw vereenvoudigt de verhuur (recente normen, lage kosten, geen werkzaamheden op korte termijn), maar de instapprijs vermindert het onmiddellijke rendement.
De keuze hangt af van het profiel van elke investeerder en zijn vermogen om werkzaamheden te coördineren. Een oud pand met een classificatie E of D, in een middelgrote stad met een stabiele huurdemand, blijft vaak de beste compromis tussen aankoopprijs, haalbare huur en waardevermeerdering op middellange termijn.
De vastgoedmarkt in 2024 beloont degenen die de regelgevende beperkingen lezen voordat ze de rekenmachine tevoorschijn halen. DPE-classificatie, huurregulering, werkelijke kosten van de lening over de tijd: deze drie parameters wegen even zwaar als de prijs per vierkante meter voor het succes van een huurinvestering.